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最后一套豪宅 恒地(00012)西半山天汇9年楼市风雨

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本文来自“雪球网”,作者雪球号“概念地产新媒体”,原标题为《香港传真 | 最后一伙豪宅 恒地西半山天汇9年楼市风雨》。

“游宦京都二十春,贫中无处可安贫。”唐代诗豪白居易,自从在京城谋得校书郎一职后,几欲买楼却无奈只能租房大概在类似郊区的处所置业。为官接近“二十春”后,方在长安市区买到了第一间房,那时他已经50岁了。

在如今部门二线都市,100万元或者可以买到个一房一室单元,但到了香港,100万或者只换得脚下一尺见方的空间。9月底,恒基地产(00012)旗下位于西半山的天汇项目46楼B室以5.2亿港元成交,尺价10.5万港元(约合人民币99.3万元/平方米),刷新亚洲分层式住宅尺价记载。

天汇已不止一次刷新这个记载,自2009年首度开售至今,这个仅有66个单元的项目至少五次挑战乐成。至2017年10月,整个项目已累计卖出65套,套现约94亿港元。11月初,开发商称,项目仅剩的最后一户41楼A室(又称61楼A室)或有时机再创楼价新高。

恒基兆业执行董事孙国林当天特意邀请传媒到最后一伙单元旅行,正对着客厅之外270度视野的维港景致,展示项目新近得到的某个奖项,难掩喜悦之情。九年来,环绕这座位于干德道39号的物业所产生的纷骚动扰,好像已载为过往。

68楼A室的天价时刻

西半山邻近中环商业区,名校浩瀚,又揽得背山面海的好风水,区内豪宅云集,颇受香港市区上班的高净值人士接待,内地浩瀚产实力买家亦不辞劳怨来此买楼。

这里的门路固然弯弯曲曲且稍显狭窄,香港辣招又不时祭出,但动辄百万乃至千万港币计的税金并不能阻碍富豪们踏入这座山峦。作为消费品,豪宅的住宅属性远不及它延伸出来的多种寄义令人动容。

金融海啸之后,2009年,美元连续疲弱,外资及内地热钱一时涌入香港。港币跟着美元贬值,当地资金亦投入楼宇等保值品上,香港多个豪宅项目乘隙推出。

位于干德道39号的天汇,总楼层41层,实际单元漫衍33层,共提供66个单元,由恒基兆业及培新团体配合成长。据悉,天汇60%股权原本是由恒基兆业主席李兆基所有,2008年四叔以17.5亿港元将这部门权益售予恒地。次年10月,天汇项目开始发售。

为了搏得好“彩头”,恒基兆业将“跳楼”手法用到极致。项目地下至39楼不设4、13、14、24及34楼,39楼以上的5层则别离为60、61、63、66及68楼,最后一层的编号更是“88楼”。而为了增加空间感,88楼(亦即46楼)复式单元的楼高到达6.99米。

固然天汇在正式开售前已放话特色单元的价值将达5万元/尺,河北旅游,尺度单元达3万港元/尺,市场亦认为开发商野心颇大。但推售后不久,成长商公布推出的25套单元以逾30亿港元售出,更呈现了一位买家同时入手6个单元的环境,总成交价逾11亿港元。

这六个单元中,45楼A(68楼A)复式售价4.39亿港元,面积6158尺,拥有344尺平台,折合每尺售价71280港元,创全球最贵分层豪宅尺价。45楼B(68楼B)复式尺价为64615港元,其他四个单元(漫衍于8楼及9楼)的成交价为介于2.7万-2.9万之间。

某香港中介过往成交记载显示了这一动静传出后的楼市高潮。据称,在天汇尺价创新高之时,周围的一手楼盘如懿峰亦抬高了价位。受此刺激,彼时区内业主纷纷提价,升5-10%,更有业主直接封盘。

2009年底,西半山豪宅懿峰(撤除了所有包括数字4的楼层)62楼两个单元的成交尺价为4.1万港元,7-30楼之间的尺价介于1.5-2万,31-60层的单元介于2-4万。除此,位于西半山的二手豪宅如汇豪阁、宝翠园、景翠园、康苑、豫苑等楼盘的成交价则介于9千元-1.4万元之间。

可见,在彼时的一手及二手市场,天汇的价值都要远高于市场普遍程度。一时间天汇风头无两,外界又以“神话”来形容天汇的所缔造的销售行情。但这个神话就如泡沫一般很快被冲破并顷刻跌入舆论的谷底,这亦成为这个豪宅项目多年来的阴影之一。

跌落谷底的瞬间

2010年3月,地政总署觉察,天汇在2009年10月出售的25个单元,只有一项转让在地皮注册署挂号。从此,几经妨害,恒基兆业公布与24名未成交的买家签定书面协议,划定最晚于6月16日成交。

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